Les dirigeants d’entreprise et le démembrement immobilier : une pratique à très haut potentiel

Pour les chefs d'entreprise, posséder des locaux professionnels peut être une opportunité intéressante.

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Démembrement immobilier dans le cadre des SCI

Lorsqu’une entreprise prospère et dispose de plusieurs biens immobiliers, les dirigeants ont la possibilité de se constituer un patrimoine professionnel grâce au démembrement immobilier.

Dans ce contexte, il est nécessaire de répartir les parts de la Société Civile Immobilière (SCI) entre certains héritiers, tandis que d’autres sont allouées à l’entreprise. Si on décide d’inclure ces locaux dans les actifs personnels du chef d’entreprise, la valeur de la société n’augmentera pas.

Pour diminuer la fiscalité, la plupart des SCI choisissent de soumettre leur bénéfice imposable à l’Impôt sur les Sociétés (IS), en raison des charges importantes qu’elles supportent. Toutefois, si elles ne sont pas assujetties à l’IS, l’impôt sur le revenu sera plus élevé en raison des faibles charges déductibles.

Intégrer les locaux dans le patrimoine professionnel

Cette option s’avère généralement plus avantageuse pour les chefs d’entreprise, notamment pour obtenir un prêt auprès d’un établissement financier. Dans le cadre d’une transmission à titre gratuit, il est possible d’appliquer une exonération atteignant jusqu’à 75% au moyen du dispositif Dutreil sur ces locaux professionnels.

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L’avantage fiscal consiste en la possibilité de déduire les charges telles que l’amortissement sur la valeur des biens immobiliers, ce qui permet de réduire le revenu imposable de l’entreprise. La tâche se complique si l’amortissement est total car alors, l’intégralité des recettes issues de la vente sera considérée comme un gain imposable. Dans ce cas, la fiscalité appliquée peut être plus élevée.

Usufruit temporaire : une solution intermédiaire

Une autre approche consiste à acquérir un usufruit temporaire, c’est-à-dire pour une durée maximale de 30 ans. Inscrit en tant qu’actif au bilan de l’entreprise, cet usufruit bénéficie d’un amortissement linéaire tout au long de cette période, durant laquelle aucun loyer ne sera versé par l’entité exploitante.

Pour les dirigeants, cela signifie qu’ils n’auront pas de revenus locatifs à déclarer fiscalement. À partir de cette étape, ils ont la possibilité d’utiliser ces locaux pour leur propre activité ou de les vendre s’ils le souhaitent.

Le démembrement immobilier : une stratégie à double tranchant

Bien que le démembrement immobilier soit une pratique porteuse d’opportunités pour les chefs d’entreprise, il présente également certains risques et inconvénients. Il convient donc de bien analyser et évaluer l’intérêt d’une telle stratégie dans le contexte spécifique de chaque entreprise, et ce en tenant compte des éléments suivants :

1. La nature et la valeur des biens immobiliers concernés

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Certaines entreprises possèdent des locaux dont la qualité et la valeur sont susceptibles de générer un réel avantage fiscal. Dans ce cas, le démembrement immobilier peut s’avérer pertinent pour protéger et valoriser ces actifs. Toutefois, si les biens ne présentent pas de potentiel suffisant, cette approche risque d’être moins intéressante.

2. Les besoins en financement de l’entreprise

Lorsqu’une entreprise a besoin d’emprunter pour financer son développement, intégrer les locaux professionnels dans son patrimoine peut faciliter l’accès au crédit. En revanche, si les besoins de financement sont moindres ou déjà couverts par d’autres sources, cette option perd une partie de son attrait.

3. Les objectifs fiscaux du dirigeant

En optant pour le démembrement immobilier, les chefs d’entreprise peuvent tirer parti de réductions d’impôt significatives grâce à différents dispositifs (exonération Dutreil, amortissement linéaire de l’usufruit, etc.). Néanmoins, il est important de peser soigneusement les avantages fiscaux visés par rapport aux contraintes liées à cette stratégie, notamment en matière de gestion des actifs et de transmission.

En conclusion, le démembrement immobilier représente une opportunité stratégique pour les dirigeants d’entreprise souhaitant se constituer un patrimoine professionnel solide. Il importe toutefois de bien évaluer les tenants et aboutissants de cette pratique dans le cadre spécifique de chaque société et en fonction des objectifs poursuivis par les chefs d’entreprise.

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